Glosario de inversión en bienes raíces

La amortización es el proceso de pagar un préstamo en cuotas periódicas que cubren intereses y una parte del capital, hasta liquidarlo al final del plazo. Al inicio, la mayor parte de cada pago se va a intereses; con los años, una proporción cada vez mayor reduce el capital y hace crecer tu equity.

El APR (Annual Percentage Rate o tasa de porcentaje anual) es el costo total anual de un préstamo expresado como porcentaje: incluye la tasa de interés más los puntos y ciertos cargos del prestamista. Cada punto equivale al 1% del monto del préstamo y se paga en el cierre, ya sea como comisión o para “comprar” una tasa más baja. Por eso, para comparar ofertas de préstamo, el APR es más útil que la tasa nominal.

El ARV (After Repair Value) es el valor de mercado estimado que tendrá una propiedad después de remodelarla. Se calcula con comps de casas similares, ya remodeladas y vendidas recientemente en la misma zona, y es la base de la regla del 70% y de los préstamos hard money. Ejemplo ilustrativo: si las casas remodeladas comparables se venden en torno a $300,000, ese es tu ARV aproximado.

El assignment of contract (cesión de contrato) es la transferencia de los derechos de compra de un contrato a otro comprador a cambio de una cuota de asignación (assignment fee). Es la salida más común del wholesaling: el inversionista nunca compra la propiedad, solo cede su lugar en el contrato. El contrato debe permitir la cesión (por ejemplo, con la frase “and/or assigns”) y algunos estados regulan esta práctica.

Un balloon payment (pago global) es el saldo pendiente que vence de una sola vez al final de un préstamo cuyas cuotas no lo amortizan por completo. Es común en el seller financing y en préstamos privados. Ejemplo ilustrativo: cuotas calculadas a 30 años con balloon a 5 años; en el año 5 debes liquidar el saldo restante, normalmente refinanciando o vendiendo.

El BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat) es una estrategia de buy and hold en la que compras una propiedad por debajo de su valor, la remodelas, la rentas y luego haces un cash-out refinance sobre el nuevo valor para recuperar parte o todo tu capital. Con ese capital repites el ciclo en la siguiente propiedad. Solo funciona si el ARV, la renta y el DSCR sostienen el nuevo préstamo.

Buy and hold (comprar y mantener) es la estrategia de adquirir propiedades para conservarlas a largo plazo, generando cash flow con la renta mientras el préstamo se amortiza y la propiedad puede apreciarse. Es la base de la mayoría de los portafolios de renta y del BRRRR.

El cap rate (tasa de capitalización) es el rendimiento anual de una propiedad de renta antes de financiamiento: relaciona su NOI con su valor o precio. Sirve para comparar propiedades y mercados sin importar cómo se financien. Ejemplo ilustrativo: un NOI de $24,000 ÷ un precio de $300,000 = cap rate de 8%.

El CapEx (capital expenditures o gastos de capital) son las inversiones en componentes mayores que alargan la vida útil de una propiedad, como techo, HVAC, calentador de agua o pavimento, a diferencia del mantenimiento rutinario. En el análisis de rentas se reserva cada mes una parte de la renta para cubrirlos. Ejemplo ilustrativo: de 5% a 10% de la renta bruta, según la edad de la propiedad.

El cash flow (flujo de efectivo) es el dinero que queda cada mes o cada año después de cobrar la renta y pagar todos los gastos operativos y la deuda. Es la métrica central del buy and hold. Ejemplo ilustrativo: $2,000 de renta − $700 de gastos − $1,000 de hipoteca = $300 de cash flow mensual.

El cash-on-cash return es el rendimiento anual del efectivo que realmente pusiste en un deal: divide el cash flow anual entre tu inversión en efectivo (enganche, gastos de cierre y reparaciones). A diferencia del cap rate, sí toma en cuenta el financiamiento. Ejemplo ilustrativo: $3,600 de cash flow anual ÷ $40,000 invertidos = 9%.

Los comps (comparables) son propiedades parecidas a la que analizas —en ubicación, tamaño, recámaras, baños, antigüedad y condición— que se vendieron recientemente, por lo general en los últimos 3 a 6 meses y muy cerca. Son la base para estimar el valor actual y el ARV. Cuando un agente los reúne en un informe formal se llama CMA (Comparative Market Analysis o análisis comparativo de mercado).

Las contingencias son condiciones del contrato de compraventa que deben cumplirse para que la operación siga adelante; si no se cumplen dentro del plazo, el comprador puede cancelar y recuperar su earnest money. Las más comunes son la de inspección, la de tasación y la de financiamiento.

El contrato de compraventa (purchase agreement) es el documento que fija el precio, las condiciones, las contingencias, el earnest money y la fecha de cierre de una operación inmobiliaria. Una vez firmado por ambas partes es legalmente obligatorio, y la title company o el abogado de cierre lo usa para preparar el cierre.

El double close (doble cierre) son dos compraventas consecutivas de la misma propiedad, normalmente el mismo día: el inversionista le compra al vendedor (A–B) y de inmediato le vende al comprador final (B–C). Se usa en wholesaling cuando el contrato no se puede ceder o no conviene revelar la ganancia, y requiere fondos para el primer cierre, a veces con un préstamo de transacción (transactional funding).

El DSCR (Debt Service Coverage Ratio o razón de cobertura de la deuda) mide cuántas veces el ingreso de una propiedad cubre el pago de su deuda; un DSCR de 1.0 significa que la renta apenas alcanza para pagar. Los préstamos DSCR califican con base en la renta de la propiedad y no en tus ingresos personales, por eso son populares entre inversionistas. Muchos prestamistas piden un mínimo de 1.0 a 1.25 y, en vivienda, suelen calcularlo como renta bruta ÷ PITIA (capital, intereses, impuestos, seguro y HOA).

El DTI (Debt-to-Income ratio o relación deuda-ingreso) es el porcentaje de tu ingreso bruto mensual que se va a pagos de deudas: hipoteca, autos, tarjetas y préstamos. Es uno de los criterios principales para calificar a un préstamo tradicional; muchos programas buscan un DTI de alrededor de 43% o menos, aunque el límite varía. Ejemplo ilustrativo: $2,600 de deudas ÷ $6,500 de ingreso = 40%.

La cláusula due-on-sale (de vencimiento anticipado por venta) permite al prestamista exigir el pago total del préstamo si la propiedad se transfiere sin su autorización. Es el principal riesgo de comprar subject-to: el banco puede ejercerla, aunque no está obligado a hacerlo. La ley federal Garn-St. Germain prohíbe aplicarla en ciertas transferencias de vivienda de 1 a 4 unidades, como a un cónyuge o a los hijos, por herencia o a un fideicomiso en vida del propietario.

El earnest money (depósito de buena fe) es la cantidad que el comprador deposita al firmar el contrato de compraventa para demostrar seriedad; la retiene un tercero, como la title company, en escrow. Se abona al precio en el cierre y, según las contingencias del contrato, el comprador puede perderlo si incumple.

El enganche (down payment) es la parte del precio de compra que pagas con tu propio dinero; el resto se financia. Se expresa como porcentaje del precio y determina el LTV del préstamo. Ejemplo ilustrativo: en una compra de $250,000 con 20% de enganche aportas $50,000 y financias $200,000 (LTV de 80%).

El equity (capital o patrimonio en la propiedad) es la diferencia entre el valor de mercado de una propiedad y lo que debes sobre ella. Crece cuando pagas capital del préstamo (amortización), cuando la remodelas y con la apreciación, que es el aumento de su valor de mercado con el tiempo. Ejemplo ilustrativo: una casa valuada en $400,000 con una hipoteca de $250,000 tiene $150,000 de equity.

La escritura (deed) es el documento legal que transfiere la propiedad de un inmueble del vendedor (grantor) al comprador (grantee) y se registra en el condado. La más común en una compraventa es la warranty deed (escritura con garantía), en la que el vendedor garantiza que el título está libre de defectos y gravámenes no declarados; la quitclaim deed no ofrece esa garantía.

El escrow es un arreglo en el que un tercero neutral —una escrow company, la title company o un abogado— retiene dinero y documentos hasta que se cumplen las condiciones de una compraventa. También se llama escrow a la cuenta con la que el prestamista te cobra cada mes y paga por ti los impuestos a la propiedad y el seguro.

El financiamiento creativo es el conjunto de estrategias para comprar propiedades sin depender solo de un préstamo bancario tradicional: seller financing, subject-to, lease option, wraparound, private money y hard money, entre otras. Se basa en negociar los términos —enganche, tasa y plazo—, no solo el precio, y exige contratos claros y asesoría legal.

El fix and flip es la estrategia de comprar una propiedad por debajo de su valor, remodelarla y venderla en pocos meses para obtener una ganancia. Su resultado depende de comprar bien (por ejemplo, con la regla del 70%), controlar el scope of work y los holding costs, y estimar bien el ARV. Suele financiarse con hard money o private money.

El foreclosure (ejecución hipotecaria) es el proceso legal con el que el prestamista recupera y vende una propiedad cuando el dueño deja de pagar la hipoteca; según el estado, es judicial (ante un tribunal) o no judicial (a cargo de un trustee). La etapa entre el aviso de incumplimiento y la subasta se llama pre-foreclosure, y es cuando muchos inversionistas negocian con el dueño un short sale, una compra subject-to o una compra directa.

Los gastos de cierre (closing costs) son los cargos que se pagan al cerrar una compraventa o un préstamo, además del precio: comisiones del prestamista, tasación, seguro de título, honorarios de la title company o del abogado, registro e impuestos de transferencia. Para el comprador suelen sumar de 2% a 5% del precio, según el estado y el tipo de préstamo.

Un préstamo hard money es un préstamo de corto plazo de prestamistas privados profesionales que califican sobre todo con base en la propiedad y su ARV, no en tu historial de crédito. Es rápido y flexible, pero caro: tasa más alta que la de un banco, puntos al inicio y plazos de 6 a 24 meses; se usa sobre todo en fix and flip y BRRRR. Ejemplo ilustrativo: hasta 90% del precio y 100% de la remodelación, con un tope de 70% a 75% del ARV.

Un HELOC (Home Equity Line of Credit) es una línea de crédito revolvente garantizada con el equity de una propiedad: puedes disponer del dinero, pagarlo y volver a usarlo durante el periodo de disposición. Muchos inversionistas lo usan para el enganche o la remodelación de otra propiedad. Suele tener tasa variable y pone tu propiedad como garantía, así que exige disciplina.

Los holding costs (costos de tenencia) son los gastos que pagas mientras una propiedad no genera ingresos, por ejemplo durante la remodelación o mientras se vende: intereses del préstamo, impuestos, seguro, servicios y HOA. En un fix and flip, cada mes extra de obra o de venta reduce directamente la ganancia.

El house hacking es la estrategia de vivir en una parte de tu propiedad y rentar el resto —las otras unidades de un dúplex a un fourplex, habitaciones o una ADU— para que las rentas cubran parte o toda tu hipoteca. Como es tu residencia principal, puedes calificar para préstamos con enganche bajo, como FHA o VA.

La inspección es la revisión profesional del estado físico de una propiedad antes de cerrar la compra: estructura, techo, plomería, electricidad, HVAC y cimientos. La contrata el comprador, y el reporte sirve para negociar el precio, pedir reparaciones o cancelar dentro de la contingencia de inspección. No es lo mismo que la tasación, que estima el valor.

El intercambio 1031 (1031 exchange) es un mecanismo de la sección 1031 del código fiscal de EE. UU. que permite diferir el impuesto sobre la ganancia de capital al vender una propiedad de inversión si reinviertes en otra de naturaleza similar (like-kind). Tiene plazos estrictos —45 días para identificar la nueva propiedad y 180 para cerrar— y el dinero debe pasar por un intermediario calificado (QI). No aplica a tu residencia principal ni a propiedades compradas para revender, como los flips.

El ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) es un número de identificación fiscal que emite el IRS a personas que deben declarar impuestos en EE. UU. pero no califican para un número de Seguro Social. Con un ITIN es posible comprar propiedades y obtener préstamos ITIN, que ofrecen algunos prestamistas no-QM, normalmente con más enganche y una tasa mayor que un préstamo convencional. Los requisitos cambian según el prestamista.

Un joint venture (JV) es una alianza entre dos o más personas o empresas para realizar un deal específico, en la que cada parte aporta algo —capital, crédito, experiencia, trabajo o el deal mismo— y las ganancias se reparten según un acuerdo escrito. Es común que quien encontró el deal se asocie con quien pone el dinero; conviene formalizarlo con un contrato de JV o una LLC y revisar las leyes de valores (securities) si hay socios pasivos.

El lease option (renta con opción a compra) es un acuerdo en el que el inquilino renta la propiedad y, a cambio de una prima de opción, obtiene el derecho —no la obligación— de comprarla a un precio pactado dentro de un plazo. Los inversionistas lo usan de los dos lados: para controlar propiedades sin comprarlas de inmediato y para vender a compradores que todavía no califican para un préstamo. Algunos estados lo regulan de forma estricta, así que revisa la ley local.

Un lien (gravamen) es un derecho legal que un acreedor tiene sobre una propiedad como garantía de una deuda; aparece en la búsqueda de título y debe liquidarse antes o en el momento de vender. Puede venir de una hipoteca, de impuestos, de un juicio, del HOA o de un contratista no pagado (mechanic’s lien). El tax lien, por impuestos a la propiedad impagos, suele tener prioridad sobre casi todos los demás, y en algunos estados el condado lo subasta como certificado de inversión.

Una LLC (Limited Liability Company o sociedad de responsabilidad limitada) es una entidad legal que separa tu patrimonio personal de las deudas y demandas del negocio y que, por defecto, tributa de forma transparente (pass-through). Muchos inversionistas compran o mantienen propiedades en una LLC, aunque los préstamos convencionales suelen exigir comprar a título personal, y transferir una propiedad financiada a la LLC puede activar la cláusula due-on-sale.

El LTV (Loan-to-Value) es el porcentaje del valor de una propiedad que cubre un préstamo; mientras más alto, más riesgo para el prestamista y, normalmente, una tasa mayor o más requisitos. Ejemplo ilustrativo: un préstamo de $240,000 sobre una propiedad de $300,000 tiene un LTV de 80%, lo que implica 20% de enganche o de equity.

El MLS (Multiple Listing Service) es la base de datos donde los agentes y brokers con licencia publican las propiedades en venta de su región. Es la principal fuente de propiedades “on-market” y de datos de ventas para los comps; lo que se vende fuera de él se considera off-market.

Una propiedad multifamiliar es un edificio con dos o más viviendas independientes. En EE. UU. se divide en residencial, de 2 a 4 unidades, que puede financiarse con préstamos de vivienda (incluso FHA si vives en una unidad), y comercial, de 5 o más, que se valúa sobre todo por su NOI y su cap rate.

El NOI (Net Operating Income o ingreso operativo neto) es el ingreso anual de una propiedad después de descontar la vacancia y los gastos operativos —impuestos, seguro, mantenimiento, administración y servicios—, pero antes de la hipoteca y de los impuestos sobre la renta. Es la base del cap rate y del DSCR. Ejemplo ilustrativo: $36,000 de renta − $1,800 de vacancia − $12,000 de gastos = $22,200 de NOI.

Un novation agreement (acuerdo de novación) es una estrategia en la que el inversionista, en lugar de comprar la propiedad o ceder el contrato, sustituye el contrato original por uno nuevo con el vendedor que le permite mejorarla y venderla al público, normalmente en el MLS, y quedarse con la diferencia sobre el precio pactado. Puede dejar más margen que el wholesaling cuando la casa necesita poco trabajo, pero exige total transparencia con el vendedor y revisar las leyes de licencia de tu estado.

Una propiedad off-market es la que se vende sin publicarse en el MLS, mediante contacto directo con el dueño: correo, llamadas, mensajes, referidos, wholesalers o listas de pre-foreclosure, probate y dueños ausentes. Al haber menos competencia, es donde los inversionistas suelen encontrar mejores precios y términos para el financiamiento creativo.

Los permisos de construcción (building permits) son autorizaciones de la ciudad o del condado para hacer trabajos estructurales, eléctricos, de plomería, HVAC o techo, y requieren inspecciones municipales al terminar. Las obras sin permiso pueden generar multas, frenar la venta o la tasación y obligar a rehacer trabajos; inclúyelos en el tiempo y el presupuesto del scope of work.

La pre-aprobación (pre-approval) es una carta en la que un prestamista indica cuánto está dispuesto a prestarte después de revisar tu crédito, ingresos, activos y deudas. No es la aprobación final —faltan la tasación, el título y la suscripción (underwriting)—, pero da fuerza a tus ofertas porque demuestra que puedes cerrar. Es más sólida que una precalificación, que se basa solo en lo que declaras.

Un préstamo convencional es una hipoteca que no está asegurada ni garantizada por el gobierno federal y que normalmente sigue las reglas de Fannie Mae y Freddie Mac. Para inversión suele pedir de 15% a 25% de enganche, buen puntaje de crédito, ingresos comprobables y un DTI controlado; para residencia principal el enganche puede ser mucho menor. Ofrece las tasas más bajas, pero limita cuántas propiedades financiadas puedes tener (por lo general, hasta 10).

Un préstamo no-QM (non-qualified mortgage) es una hipoteca que no sigue las reglas estándar de “qualified mortgage” y permite calificar con documentación alternativa. Incluye los bank statement loans, que calculan tu ingreso con 12 o 24 meses de estados de cuenta bancarios (útiles para quienes trabajan por su cuenta), los préstamos DSCR y los préstamos ITIN. A cambio de esa flexibilidad, suelen tener tasas y enganches más altos.

Un préstamo FHA es una hipoteca asegurada por la Federal Housing Administration para residencia principal que permite comprar desde 3.5% de enganche y con requisitos de crédito más flexibles, a cambio de un seguro hipotecario (MIP). Sirve para propiedades de 1 a 4 unidades si vives en una de ellas, por eso es una herramienta clásica del house hacking. El préstamo VA, para veteranos y militares elegibles, funciona de forma parecida y puede no requerir enganche.

El private money (dinero privado) es capital que te presta una persona —un familiar, un conocido o un profesional con ahorros o con una cuenta de retiro autodirigida— en lugar de un banco o un prestamista profesional. Los términos se negocian libremente y el préstamo suele garantizarse con un pagaré (promissory note) y una hipoteca o deed of trust registrada sobre la propiedad. Si recaudas dinero de varias personas, revisa las leyes de valores (securities) y de usura de tu estado.

El probate (juicio sucesorio) es el proceso judicial que valida el testamento de una persona fallecida —o reparte sus bienes según la ley si no lo hay— y autoriza a un albacea o administrador a vender sus propiedades. Las propiedades en probate suelen ser una fuente de deals off-market, porque los herederos muchas veces prefieren vender rápido; los plazos y las aprobaciones del tribunal varían por estado.

Un property manager (administrador de propiedades) es la persona o empresa que opera tus rentas a cambio de una comisión: busca y evalúa inquilinos, cobra la renta, coordina el mantenimiento y gestiona los desalojos. Como referencia ilustrativa, muchos cobran de 8% a 12% de la renta cobrada, más un cargo por colocar inquilino; inclúyelo en tus números aunque al principio administres tú.

El puntaje de crédito (credit score) es un número, normalmente de 300 a 850, que resume tu historial de pagos y deudas; el modelo más usado por los prestamistas hipotecarios es el FICO. Influye en si calificas y en tu tasa: muchos préstamos convencionales piden al menos 620, y FHA acepta 580 con 3.5% de enganche. Las estrategias de financiamiento creativo dependen menos de tu crédito personal.

Una quitclaim deed (escritura de renuncia de derechos) transfiere el interés que el firmante tenga sobre una propiedad, sin garantizar que ese interés exista ni que el título esté limpio. Se usa sobre todo entre familiares, en divorcios o para pasar una propiedad a tu propia LLC; para comprarle a un desconocido es más segura una warranty deed con seguro de título.

El refinanciamiento (refinance) es reemplazar un préstamo existente por uno nuevo, ya sea para bajar la tasa o cambiar el plazo (rate-and-term) o para sacar efectivo del equity (cash-out refi). En el cash-out, el préstamo nuevo es mayor que el saldo anterior y recibes la diferencia, limitada por el LTV máximo del prestamista, por lo general de 70% a 75% en propiedades de inversión. Es el paso clave del BRRRR.

La regla del 70% es un criterio rápido para fix and flip: no pagues más del 70% del ARV menos el costo estimado de las reparaciones. El 30% restante busca cubrir gastos de cierre, holding costs, comisiones de venta y tu ganancia. Ejemplo ilustrativo: $300,000 de ARV × 70% = $210,000 − $40,000 de reparaciones = oferta máxima de $170,000.

La renta a corto plazo (short-term rental o STR) consiste en rentar una propiedad amueblada por noches o semanas en plataformas como Airbnb o Vrbo. Puede generar más ingreso bruto que una renta tradicional, pero con más gastos, más operación y temporadas bajas; además, muchas ciudades la restringen o exigen permisos e impuestos de hospedaje. Analízala con una ocupación realista, no con la de la temporada alta.

Una propiedad REO (Real Estate Owned) es la que quedó en manos del banco o del prestamista porque no se vendió en la subasta del foreclosure. El banco normalmente la vende con un agente en el MLS, “as-is” (en su estado actual) y con sus propios anexos al contrato, a veces por debajo del valor de mercado.

El ROI (Return on Investment o retorno sobre la inversión) mide la ganancia neta de una inversión en relación con lo que invertiste, expresada en porcentaje. Ejemplo ilustrativo: si inviertes $50,000 en un flip y obtienes $15,000 de ganancia neta, tu ROI es de 30%; para comparar inversiones de distinta duración, conviene anualizarlo.

El scope of work (SOW o alcance de obra) es la lista detallada de las reparaciones de un rehab (remodelación), con materiales, cantidades, costos y calendario; sirve para cotizar, pedir financiamiento y controlar la obra. Normalmente lo ejecuta un contratista general (GC) con licencia, que coordina a los subcontratistas y tramita los permisos; conviene pagarle por avance terminado (draws), no por adelantado.

El seller financing (financiamiento del vendedor u owner financing) es una compra en la que el propio vendedor actúa como prestamista: en lugar de recibir todo el precio en el cierre, recibe un enganche y pagos mensuales según un pagaré y una hipoteca o deed of trust a su favor. Las partes negocian libremente precio, tasa, plazo y balloon payment, lo que permite comprar sin banco. Funciona mejor con dueños que tienen la propiedad pagada o mucho equity.

Un short sale (venta corta) es la venta de una propiedad por menos de lo que se debe en la hipoteca, con la aprobación del prestamista, que acepta recibir menos para evitar un foreclosure. Para el comprador puede significar un buen precio, pero la aprobación del banco puede tardar meses.

Comprar subject-to (“sujeto a” la hipoteca existente) significa adquirir el título de una propiedad mientras el préstamo del vendedor sigue a su nombre y el comprador asume los pagos, sin pedir un préstamo nuevo. Permite conservar la tasa y el plazo originales —valioso cuando la tasa es baja— con poco dinero inicial. El préstamo no desaparece: el principal riesgo es la cláusula due-on-sale, por eso exige contratos bien hechos, transparencia con el vendedor y asesoría legal.

Una hipoteca de tasa fija mantiene la misma tasa de interés durante todo el plazo, mientras que una de tasa ajustable (ARM, adjustable-rate mortgage) tiene una tasa inicial fija por un periodo y después se ajusta según un índice de mercado más un margen, con topes. Ejemplo ilustrativo: un ARM 5/6 mantiene su tasa 5 años y luego se ajusta cada 6 meses; la tasa fija da certeza, y el ARM suele empezar más bajo pero puede subir.

La tasación (appraisal) es la estimación independiente del valor de mercado de una propiedad que hace un tasador con licencia, normalmente a petición del prestamista, a partir de una visita y de comps. Si sale por debajo del precio pactado, el prestamista presta sobre el valor menor y hay que renegociar, poner la diferencia o usar la contingencia de tasación. No sustituye la inspección.

Una title company (compañía de títulos) es la empresa neutral que investiga el historial legal de la propiedad (búsqueda de título), emite el seguro de título, administra el escrow y conduce el cierre: recibe y reparte los fondos, recaba las firmas y registra la escritura. En algunos estados el cierre lo hace un abogado en lugar de una title company.

El título (title) es el derecho legal de propiedad sobre un inmueble, y el seguro de título (title insurance) es la póliza que protege al comprador o al prestamista contra defectos del título que no se detectaron, como gravámenes ocultos, errores de registro, falsificaciones o herederos desconocidos. Se paga una sola vez, en el cierre, después de que la title company hace la búsqueda de título.

La vacancia (vacancy rate) es el porcentaje del tiempo, o de las unidades, en que una propiedad no genera renta. En el análisis se descuenta de la renta bruta antes de calcular el NOI, aunque hoy la propiedad esté rentada. Ejemplo ilustrativo: un mes vacío al año equivale a una vacancia de 8.3%.

El wholesaling es la estrategia de poner bajo contrato una propiedad a un precio con descuento y ceder ese contrato a otro inversionista a cambio de una cuota, mediante un assignment of contract o un double close, sin llegar a comprarla. Requiere poco capital, pero sí habilidad para encontrar deals off-market y una lista de compradores; varios estados exigen licencia o avisos específicos para hacerlo.

Una hipoteca wraparound (wrap o hipoteca envolvente) es un financiamiento del vendedor que “envuelve” su hipoteca existente: el comprador le paga al vendedor un préstamo nuevo por un monto mayor, y el vendedor sigue pagando su préstamo original con parte de ese pago. El vendedor gana el diferencial de tasas, pero ambos dependen de que el préstamo original se pague y existe el riesgo de la cláusula due-on-sale. Ejemplo ilustrativo: el comprador paga 7% sobre $250,000 y el vendedor sigue pagando 3.5% sobre $180,000.